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Contratos de alquiler: todo lo que necesitan saber propietarios e inquilinos

Septiembre 30 de 2019

Consejos para el casero

Las garantías adicionales a la fianza que se pueden pedir según la firma del contrato de alquiler

El pasado 6 de marzo entró en vigor el real decreto ley del alquiler, convirtiéndose en el sexto régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de viviendas. Esta nueva normativa establece una limitación a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contrato de larga duración. Por tanto, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres meses.

Las garantías adicionales que se pueden pedir al inquilino tras la reforma del alquiler

Uno de los aspectos más controvertidos de los cambios en el alquiler es el relativo a los límites a las garantías adicionales a la fianza. La prestación de un mes de fianza en metálico es obligatoria para el inquilino a la celebración del contrato de arrendamiento. Pero es posible, además, pedir al arrendatario que tenga un fiador solidario o avalista. Te explicamos en qué consiste.

¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?

Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para 'cazar' a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como 'paralela'. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.

El Supremo decidirá si el propietario puede reducirse el alquiler en el IRPF si no lo declaró

El Tribunal Supremo ha puesto el ojo sobre las ventajas fiscales de aquellos contribuyentes que alquilan sus pisos. Y es que hasta la fecha Hacienda ha negado la posibilidad de que el propietario pueda reducirse en el IRPF el 60% del rendimiento obtenido por las rentas si en su momento no los declaró. Ahora le toca al Alto Tribunal decidir si puede disfrutar de esta ventaja fiscal o no.

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, los expertos del despacho de abogados Sanahuja & Miranda recomiendan llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses.

Consejos para el inquilino

Calcula la duración de tu contrato de alquiler y los años de prórroga

Llega una calculadora revolucionaria para el mercado del alquiler: la calculadora que permite saber la duración de los contratos según la fecha de celebración. 

ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. 

Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

 Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el casero no tiene 30 días para devolverla

En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.

Consejos para ambos

Cómo redactar un contrato de alquiler para que el casero y el inquilino estén blindados

Los principales problemas que surgen son la falta de contenido, falta de claridad y cláusulas contrarias a la ley, como los falsos arrendamientos de temporada, la negativa a la prórroga legal o la penalización al inquilino si no permanece un año como mínimo.

Contratos de alquiler: asegúrate de que entiendes todo lo que firmas

Es importante un lenguaje claro y sencillo pero que sea un texto completo, por lo que siempre es aconsejable que lo redacte un abogado especializado. Debe incluir los derechos y deberes de cada una de las partes, porque es tan importante lo que se dice como lo que queda a interpretación de la LAU.

Seis premisas básicas para tener bien atado el contrato de alquiler 

A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se agolpan en la cabeza para tenerlo lo mejor atado posible: ¿verbal o escrito? ¿en documento público o privado? ¿hay que pagar algún impuesto? Desde la editorial jurídica Sepín recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscrito en el Registro para mayor protección del inquilino. 

En un alquiler, ¿qué paga el casero y qué el inquilino?

Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona paga todo lo que puede medirse con contadores individuales.


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