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Nueva ley del alquiler

Septiembre 9 de 2019

¿A la segunda irá la vencida? Esto es lo que deben pensar los inquilinos y propietarios de vivienda en alquiler que están en estos días, o semanas, en trámites de arrendar una vivienda. En diciembre de 2018 el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 21/2018  de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que estuvo en vigor menos de un mes, al ser en enero tumbado en el Congreso de los Diputados. Ahora, en uno de los últimos Consejo de Ministros de esta legislatura, un nuevo Real Decreto sobre alquiler de vivienda ha sido aprobado, y entrará en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Entre las novedades, destacan, por ejemplo, la ampliación del plazo mínimo legal que un inquilino puede permanecer en la vivienda o los límites en las fianzas.

 

Duración del contrato de alquiler

Con la entrada en vigor del citado Real Decreto se modificará la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos en relación a la duración del contrato de alquiler, se amplía de tres a cinco años.

Como hasta ahora, la duración del contrato puede ser libremente pactada entre las partes, si bien, cuando sea inferior a esos cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que llegar a esa duración mínima fijada ahora para los contratos de arrendamiento. Ese plazo de cinco años se aumenta a siete en los casos donde el arrendador de la vivienda sea persona jurídica, es decir, una empresa o sociedad.

Se trata, en este sentido, de volver a los cinco años de duración (siempre que el arrendador sea persona física) que ya se establecían antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de flexibilidad y fomento del mercado de alquiler de viviendas en el año 2013.

 

Prórroga del contrato de arrendamiento

Hasta la entrada en vigor de esta normativa, se establecía que el contrato se prorrogaba automáticamente por un año (pasados los tres años) si no se notificaba por ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) con seis meses de antelación la intención de finalizar el contrato de alquiler.

Ahora, con la reciente norma aprobada por el Consejo de Ministros, se recupera lo establecido en el Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre. Así, desde que esté en vigor el nuevo Real Decreto, con la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos esos cinco años, o siete en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica, si ni arrendador ni arrendatario manifiestan a la otra parte la intención de no renovar el contrato, este se prorrogará necesariamente durante tres años más.

Fianza y garantías adicionales del contrato de alquiler

En relación a la fianza y garantías adicionales de los contratos de arrendamiento de vivienda, la normativa fija en dos mensualidades del alquiler la cuantía máxima que se puede pedir como garantía adicional a la fianza, la cual debe ser de un mes de renta.  

Los gastos de gestión cuando el arrendador es persona jurídica

Uno de los cambios de este Real Decreto respecto al anterior aprobado en diciembre del pasado año tiene que ver con el pago de los gastos de formalización y gestión del contrato de alquiler. Con la anterior normativa, estos gastos corrían a cargo de los arrendadores que fueran persona jurídica, salvo pacto en contrario. Ahora, con este nuevo Real Decreto sobre el alquiler, dichos gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato de arrendamiento corren a cargo del arrendador, si es persona jurídica.

Preaviso de no renovación del contrato de alquiler

Cuando entre en vigor el Real Decreto aprobado en el último Consejo de Ministros, el plazo de preaviso de la no renovación del arrendamiento será de 4 meses para los propietarios y 2 meses para los inquilinos. Hasta hora este plazo se fijaba en un mes.

Recuperación de la vivienda por parte del propietario

Con la nueva normativa sobre el alquiler, las causas de necesidad que alegue el propietario para recuperar la vivienda alquilada deberán constar en el contrato de arrendamiento. Especificando, llegado el momento, cuál de esas causas es la alegada para recuperar la vivienda.


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